令和6年4月1日に義務化された相続登記では、相続人に登記手続きという大きな負担がかかるものです。その負担を軽減するために新たに導入される制度として「所有不動産記録証明制度」があります。
この記事では、所有不動産記録証明制度の内容や問題点などを分かりやすく解説します。
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度とは、令和8年2月2日から実施される特定の所有者が名義人となる不動産の一覧を取得できる制度のことです。
名義人が所有する不動産が一覧で確認できるので、不動産を把握しやすく登記の効率化や登記申請漏れを防ぐ効果が期待されています。
実施の背景
現在、日本には「所有者不明土地」が増加し、公共事業や街づくりの妨げになるという問題があります。
所有者不明土地とは、登記が放置され所有者が判明しない・判明しても連絡が取れない土地のことです。この事態の解決策のひとつとして、令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
しかし、相続登記を義務化しても、そもそも相続が発生した土地の存在を知らなければ登記もれが起きる可能性があるものです。特に、田舎の親が所有している実家以外の土地や遠い親戚が所有している土地など、土地の所有自体を把握していないケースも少なくないでしょう。
今回実施する所有不動産記録証明制度では、特定の名義人が所有する不動産一覧を法務局で発行してもらえます。これにより、相続が発生する不動産の全容を把握しやすくなり、相続登記漏れを防げるようになるのです。
「相続登記」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
何が記載される？
所有不動産記録証明書には、特定の方が名義人となっている全ての不動産の登記情報が記載されます。
不動産の登記簿は不動産ごとに作成されており、名義人単位で横断的な不動産の特定ができません。名義人の不動産の情報を取得するには、まず不動産を特定してその不動産の登記簿を取得する必要があるのです。
その点、所有者不動産記録証明書であれば、名義人単位で不動産の一覧を取得できるため、不動産の見逃しを防げます。
一覧交付請求できる人・費用
不動産の一覧は誰でも取得できるわけではなく、次の方に限られます。
- 名義人本人
- 相続人
- 名義人または相続人から委任を受けた代理人
自分自身が所有する不動産の一覧を取得できるので、相続や贈与を検討する際に利用すると便利でしょう。相続人であれば被相続人が所有する不動産の一覧を取得できるので、相続時の財産の確認がしやすくなります。
代理人での取得については、代理人の範囲や取得手続きはこれから定められていく予定です。また、取得の際には法務局に手数料を納付する必要があります。具体的な手数料額は現在決まっておりません。
今後、手数料についても定められていくので、動向を注視しておきましょう。
現状の調査方法
所有不動産記録証明制度が導入された背景には、現状の調査法では不動産の把握が難しいという要因もあります。
現状で相続人が被相続人の不動産を調査する方法には、主に次の2つの方法があります。
- 固定資産税納税通知書
- 名寄帳
固定資産税納税通知書
不動産を所有すると毎年固定資産税が課税されます。固定資産税額は、4月～6月頃に自治体から「固定資産税納税通知書」で送付されるので、この通知書を確認すれば所有する不動産を確認できます。
ただし、固定資産税納税通知書は課税対象の不動産の情報しか記載されていません。そのため、次のような不動産は固定資産税納税通知書では確認できないのです。
- 固定資産税が一定額未満で非課税になる場合
- 私道
- 共有名義の不動産で持ち分が少ない場合
- 1月2日以降に取得した不動産はその年には掲載されない
固定資産税が非課税になる一定額未満の土地や公衆用道路は、納税通知書には記載されません。また、不動産が共有名義の場合、固定資産税通知書は持ち分がもっとも多い方に送付されます。
持ち分が同率の場合は、登記記録の最初の方に送られてくるケースが多いようです。そのため、持ち分が少ない・登記記録の最初以外に登記されている不動産がある場合も納税通知書では確認できない可能性があります。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。1月2日以降に取得した不動産が記載されるのは、その翌年です。
取得した年に送られてくる固定資産税納税通知書には、記載されていない点には注意しましょう。
名寄帳
名寄帳とは、同一市区町村内で特定の人が所有する不動産の一覧です。
名寄帳であれば、固定資産税非課税であっても記載されるのでより正確に不動産の全容を把握しやすくなります。ただし、名寄帳にも次のようなデメリットがあります。
- 自治体で取得しないといけない
- 自治体をまたいだ不動産は記載されない
- 1月2日以降に取得した不動産はその年には記載されない
- 自治体によっては取得できない
名寄帳は固定資産税納税通知書のように自動的に送付されるものではありません。取得するには、自分で自治体に出向いて申請する必要があります。
また、名寄帳に記載されるのは同一市区町村内の不動産のみです。申請した自治体以外に不動産を所有している場合は、その不動産は記載されないので別の自治体に申請して取得する必要があります。
名寄帳は、1月1日時点の所有者情報をもとに作成されるため、固定資産税納税通知書同様1月2日以降に取得した不動産はその年の名寄帳には記載されないので注意しましょう。
そもそも名寄帳を発行していない自治体もあります。名寄帳が取得できるかは自治体に事前に確認する必要があります。
所有不動産記録証明制度との違い
固定資産税納税通知書と名寄帳・所有不動産記録証明書の違いを一覧で確認しましょう。
＜固定資産税納税通知書＞
- 固定資産税非課税不動産：記載されない
- 記載される不動産の範囲：発行する自治体にある不動産のみ
- 入手方法：毎年4～6月頃に納税義務者に送付
＜名寄帳＞
- 固定資産税非課税不動産：記載される
- 記載される不動産の範囲：発行する自治体にある不動産のみ
- 入手方法：自治体に申請
＜所有不動産記録証明書＞
- 固定資産税非課税不動産：記載される
- 記載される不動産の範囲：全国の不動産
- 入手方法：法務局に申請（予定）
固定資産税納税通知書では非課税の不動産が把握できず、名寄帳では申請する自治体以外の不動産が把握できないというデメリットがあります。
このデメリットを解消したのが、所有不動産記録証明制度といえるでしょう。
課題・問題点
固定資産税納税通知書・名寄帳のデメリットを解消した所有不動産記録証明制度ですが、下記のような課題点や問題点も指摘されています。
- 住所や氏名の変更で記載されない不動産が出る恐れがある
- 使用している不動産でも相続登記未了の場合は記載されない
所有不動産記録証明制度では、名義人の住所・氏名の両方が一致する不動産の一覧が結果として表示されるとされています。
結婚や引っ越しなど途中で住所・氏名が変更になり、登記していない場合一覧に表示されない不動産が出てくる恐れがあるのです。
たとえば、A市に住んでいるときにＡ市の不動産を購入し、その後Ｂ市に引っ越しＢ市住所でＢ市の土地を購入したとします。このとき、Ｂ市の住所で証明書の交付を申請すると、Ｂは記載されますがＡは記載されないのです。
Ａが記載されるには、Ｂ市に引っ越した際にＡの名義人の住所をＢ市に変更する登記が必要になります。また、実際には住んでいる土地であっても、登記上の名義が先代のままのように相続登記が未了の場合も一覧には記載されません。
一覧ですべて記載されるには、相続登記と住所・氏名変更登記が正しく行われていることが前提となるのです。この点については、令和6年4月1日の相続登記義務化、令和8年4月1日の住所・氏名変更登記義務化で解消されていくことが予測できます。
とはいえ、実際に登記内容が正確になっていくには時間がかかるものです。近々、所有不動産記録証明制度を利用することがある場合は、過去の住所や氏名も含めて申請することも検討しておくとよいでしょう。
「住所・氏名変更登記の義務化」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
所有権登記名義人の死亡情報についての符号表示制度
所有不動産記録証明制度と一緒に施行される制度には「所有権登記名義人の死亡情報についての符号表示制度」もあります。これは、死亡の事実を登記簿に不動産で表示する制度です。
現在の不動産登記では、特定の申請がない限り不動産登記簿に名義人の死亡の事実は記載されません。登記記録で名義人の死亡が確認できないと、所有者の特定が困難になるなどデメリットがあります。
そこで、この制度では、登記官が他の公的機関から取得した死亡情報をもとに死亡の事実を表示できるようになったのです。
所有不動産記録証明制度の活用には相続登記や変更登記が必要
所有不動産記録証明制度であれば被相続人が所有する不動産の一覧が取得できるので、相続登記の手間や漏れを防げます。しかし、一覧に記載されるには住所・氏名の一致が必要になることから、相続登記・住所氏名変更登記が必要不可欠です。
相続登記、住所氏名変更登記はそれぞれ義務化され、義務化前の相続・変更も対象となります。今後、所有不動産記録証明制度を活用する予定のある人、すでに変更が生じているのに登記がまだの人は、登記を見直して適切な登記申請が必要です。
相続登記・住所氏名変更登記の疑問や不安は、司法書士など専門家に相談することから始めてみるとよいでしょう。
