相続登記の必要書類とは？取得方法・費用についてケース別に徹底解説

相続登記（不動産の名義変更）に必要な書類は、遺産分割の方法や取得する方と亡くなった方との関係性などによってケースバイケースで変わります。本記事では、ケース別に相続登記で添付する必要書類について詳しく解説します。書類1つ1つの内容や取得方法についても解説するため、ぜひ参考にしてください。

相続登記（不動産の名義変更）に必要な書類はケースによって異なる

相続登記とは、不動産を相続したときに行う不動産の名義変更のことです。所有者の名義を亡くなった方から相続した方へ変更します。

相続登記は、令和6年4月1日より義務化されました。相続や遺贈によって不動産を取得した方は、所有権取得を知った日または遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

正当な理由なく、義務に違反した場合は10万円以下の過料の対象となるため早めに申請をしましょう。

相続登記は、名義変更する不動産の所在地を管轄する法務局で行います。手続きの際には複数の必要書類を提出しなければなりませんが、遺言・遺産分割協議・法定相続分のどの方法で相続するかによって必要書類の内容が異なります。

ケースごとに必要書類が異なる理由や相続登記する際の注意点について詳しく確認しましょう。

「相続登記」や「相続登記の義務化」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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遺言によって相続する場合

遺言書が遺されていた場合、基本的に遺言内容の通りに相続登記を申請する必要があります。書類収集時に確認すべきポイントは4つあります。

まず、自宅や金庫で遺言書が見つかった場合、家庭裁判所における検認を受けなければなりません。検認とは相続人の立ち会いのもと、遺言書を開封して内容を確認することです。検認によって、偽造や隠蔽を防ぎます。

勝手に遺言書を開封したり、検認を受けずに遺言内容に沿って手続きを進めると、5万円以下の過料の対象となるため注意しましょう。ただし、公正証書遺言や法務局保管されている自筆証書遺言であれば、検認は不要です。

そのため、公正証書遺言や法務局保管されている自筆証書遺言以外の遺言書の通りに相続登記をする際、遺言書と一緒に検認を受けたことを証明する書類も一緒に添付しなければなりません。

また、遺言書には、法定相続人以外に不動産を取得させると指定されている場合があります。たとえば、孫や息子の嫁などを指定することが可能です。法定相続人以外が不動産を取得する場合、追加で書類の提出が求められます。

さらに、遺言内容を実現するために手続きを行う遺言執行者が指定されており、遺言執行者が手続きを行う場合、遺言執行者の印鑑証明書も必要です。家庭裁判所で選出した場合には、遺言執行者選任審判謄本も提出しなければなりません。

加えて、遺言内容によっては戸籍謄本の書類の一部を省略できる場合があります。省略できる書類は、遺言書の内容によって異なります。

「遺言執行者の相続登記」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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遺産分割協議によって相続する場合

遺言書が遺されていない場合や、遺言内容と異なる内容で相続したい場合は、法定相続人全員が参加する遺産分割協議で遺産分割の内容を決めることができます。

このとき、法定相続人全員が遺産分割の内容に合意したことを証明するために、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書には、法定相続人全員の署名と実印での捺印が必要です。

そのため、遺産分割協議の内容で相続登記をする場合、遺産分割協議書と法定相続人全員の印鑑証明を提出しなければなりません。

「相続登記における遺産分割協議書の扱い」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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法定相続分で相続する場合

遺言書が残されていない場合、遺産分割協議を行わずに法定相続分で相続することも可能です。

法定相続分とは、2人以上法定相続人がいるときに民法で定められている相続割合のことです。たとえば、配偶者と子ども2人が法定相続人のとき、それぞれの法定相続分は下記のように定められています。

法定相続分で相続するときは、民法で定められた相続分であるため、遺言書や遺産分割協議による相続と比べて必要書類の数は少なく済みます。

ただし、不動産は、金銭と違って物理的に分割することのできない資産です。そのため、法定相続分で分けると揉めたり、利権関係が複雑になったりとトラブルの原因になりかねません。

相続財産のなかに不動産が含まれている場合は、できるだけ法定相続分でなく、遺産分割協議を行うことをおすすめします。

「不動産相続のトラブル」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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相続登記（不動産の名義変更）に必要な書類と入手先【ケース別】

ここからは、相続登記（不動産の名義変更）に必要な書類と入手先について、ケース別にご紹介します。

順番に確認しましょう。

遺言によって相続する場合

遺言によって相続する場合、必要書類は以下の通りです。

＜収集する書類＞

※1自筆証書遺言書が法務局に保管されている場合、遺言書情報証明書も必要です。それ以外の自筆証書遺言書や秘密証書遺言が見つかった場合、家庭裁判所における検認を受けると取得できる検認済証明書も一緒に提出しましょう。また、遺言書は原本である必要があります。手続きのあと返却されます。
※2出生から死亡まで在籍していたすべての戸籍・除籍謄本が必要です。
※3亡くなられた方の死亡日以降に発行されたものを用意してください。
※4登記申請時の年度のものを用意してください。
※5法定相続人以外の第三者が遺贈を受ける場合にのみ必要です。印鑑証明書は3か月以内に取得したものを提出してください。また、遺言執行者が手続きする場合は不要です。
※6法定相続人以外の第三者が遺贈を受ける場合、遺言執行者が手続きするときに限って必要です。3か月以内に取得したものを提出してください。家庭裁判所で選出された遺言執行者の場合、遺言執行者選任審判謄本もあわせて提出する必要があります。

※1代理人が申請する場合にのみ必要です。
※2戸籍・除籍謄本（抄本）の原本の還付を希望する場合にのみ必要です。

遺産分割協議によって相続する場合

遺産分割協議によって相続する場合、必要書類は以下の通りです。

＜収集する書類＞

※1出生から死亡まで在籍していたすべての戸籍・除籍謄本が必要です。
※2亡くなられた方の死亡日以降に発行されたものを用意してください。
※3遺産分割協議に押印された印鑑に関するものを用意してください。発行期限に制限はありません。
※4登記申請時の年度のものを用意してください。

※1相続人全員の署名捺印（必ず実印）が必要です。
※2代理人が申請する場合にのみ必要です。
※3戸籍・除籍謄本(抄本)の原本の還付を希望する場合にのみ必要です。

法定相続分で相続する場合

法定相続分によって相続する場合、必要書類は以下の通りです。

＜収集する書類＞

※1出生から死亡まで在籍していたすべての戸籍・除籍謄本が必要です。
※2亡くなられた方の死亡日以降に発行されたものを用意してください。
※3登記申請時の年度のものを用意してください。

※1法定相続人が複数人いる場合、相続人全員で申請するか、相続人のうち1名が相続人全員分を申請できます。
※2代理人が申請する場合にのみ必要です。
※3戸籍・除籍謄本（抄本）の原本の還付を希望する場合にのみ必要です。

各書類の説明と取得費用

相続登記に必要となる主な書類は、以下の通りです。

取得にかかる費用と一緒に確認しましょう。

亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本

法定相続人が誰かを確定させるために、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。結婚や転籍をするたびに新しい戸籍が作られるため、連続した戸籍謄本を取得しなければなりません。

亡くなった方の戸籍謄本は、令和6年3月から亡くなった方の本籍地のある市町村役場でまとめて取得できるようになりました。取得にかかる費用は、1通あたり450円です。

亡くなった方の住民票の除票

戸籍に記録されている亡くなった方と、相続登記の対象となる不動産の名義人が同一人物であるかを確認するために亡くなった方の住民票の除票が必要です。

登記事項証明書には所有者の住所や氏名が記載されていますが、戸籍謄本には本籍地しか記載がなく、住所が記載されていません。そのため、住所が記載されている住民票の除票を提出する必要があります。

亡くなった方の住民票の除票は、亡くなった方の最後の住所地の市区町村役場で取得できます。取得にかかる費用は、1通あたり750円です。

もし、住民票の除票の住所と相続登記の対象となる不動産の名義人の住所が異なる場合、前に住民票があった市区町村役場で取り寄せなければなりません。

それでも住所が一致しない場合は、戸籍の附表を取得することで過去の住所が判明する場合があります。亡くなった方の戸籍の附表も被相続人の本籍地の市区町村役場で取得できます。

相続人・不動産取得者の戸籍謄本

相続人や不動産取得者の戸籍謄本は、身分を証明するために提出します。相続人の戸籍謄本は被相続人との関係や、相続発生時に相続人が存在することを証明するためにも必要です。

戸籍謄本は、本籍地の市区町村役場で取得できます。取得にかかる費用は、1通あたり450円です。

相続人・不動産取得者の住民票

相続人や新しく不動産を取得する方の住民票は、住所を証明するために提出します。新しく不動産を取得する方の住民票に記載されている住民情報が登記に使われます。

住民票は、住所地の市区町村役場で取得可能です。自治体によって取得費用は変動しますが、1通あたり200～300円程度で取得できます。

相続人の印鑑証明書

印鑑証明書は、遺産分割協議書に捺印された印鑑が実印であることを確認するために提出します。このとき、いつ発行された印鑑証明書でも問題ありません。

また、遺言書で法定相続人以外に遺贈する際にも法定相続人全員の印鑑証明書または遺言執行者の印鑑証明書が必要です。この際、取得から3か月以内のものを提出しなければなりません。

印鑑証明書は、住所地の市区町村役場で取得可能です。自治体によって取得費用は変動しますが、1通あたり200～300円程度で取得できます。

登記事項証明書

登記事項証明書は、対象となる不動産を特定し、その所有者が亡くなった方であることを確認するために提出します。登記事項証明書には、所有者の氏名や住所、不動産の家屋番号や地番など、相続登記に必要な情報が細かく記載されています。

登記事項証明書自体は相続登記の申請時に提出する必要はありません。しかし、登記事項証明書がなければ相続登記申請書の作成ができないため、前もって法務局で取得しておきましょう。

登記事項証明書の発行手数料は、下記のように請求・交付方法によって異なります。

また、複数の不動産を相続する際は相続登記する不動産の数だけ発行手数料が発生することに注意しましょう。

固定資産評価証明書

相続登記の際には、法務局で登録免許税を納付しなければなりません。登録免許税の金額は、不動産の固定資産税評価額をもとに算出されるため、固定資産評価証明書が必要です。

固定資産税評価額は毎年変わるため、登記申請をする際の最新年度のものを準備しましょう。年度は3月末に切り替わるため、年度がまたがる時期に申請をする予定の場合は注意してください。

固定資産評価証明書は毎年4月に所有者へ送付されます。亡くなった方の自宅で見つからない場合は、不動産の住所地の市区町村役場で取得が可能です。取得にかかる費用は、1筆・1棟あたり200～300円程度です。

相続登記申請書

相続登記の申請には、必要書類と一緒に相続登記申請書の提出が必要です。相続登記申請書は法務局に雛形を取りに行くか、Webサイトからフォーマットダウンロードできます。

遺言・遺産分割協議・法定相続分などの遺産分割方法や、取得する人と亡くなった方との関係性によって使うフォーマットが異なります。記載例も一緒に確認できるため、法務局のWebサイトから確認しましょう。

「相続登記申請書」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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相続関係説明図

相続関係説明図とは、亡くなった方と相続人との関係を図で表した書類です。相続登記の申請の際に相続関係説明図を提出すれば、手続き完了後に戸籍謄本の原本を一式返却してもらえます。原本の返却が不要の際は、相続関係説明図をしなくても問題ありません。

相続が発生した際、相続登記以外にも金融機関での口座の解約手続きや生命保険の請求などで戸籍謄本が必要です。手続きのたびに取得していると、その分費用がかかってしまうため、相続関係説明図を提出して戸籍謄本の原本を返却してもらいましょう。

相続登記（不動産の名義変更）に必要な書類について知っておきたいこと

相続登記（不動産の名義変更）に必要な書類について知っておきたい4つのことについてご紹介します。

必要書類を集める前に確認しましょう。

相続関係説明図を提出すれば戸籍謄本の原本を返却してもらえる

相続関係説明図と戸籍謄本を一緒に法務局に提出すると、戸籍謄本の原本を返却してもらえます。

また、法定相続情報証明制度を活用してもよいでしょう。法定相続情報証明制度とは、相続関係説明図とともに戸除籍謄本等の束を登記所に提出すれば、認証文を付した写しを無料で交付してもらえる制度です。

認証文を付した写しを法定相続証明情報一覧図と呼びます。金融機関における相続手続きで戸籍謄本の代用として提出できるため、さまざまな相続手続きを同時に進めることが可能です。

「法定相続情報証明制度」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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提出した書類の原本は写しと一緒に提出すれば返却してもらえる

提出した書類の原本を返却して欲しい場合は、原本と一緒に写しを提出しましょう。

原本の写しには「原本に相違ありません。」という文言と一緒に申請人または代理人の氏名を記入します。写しが複数枚にわたる場合は、それぞれのページに割印が必要です。

ただし、申請後すぐに返却されるわけではないため注意しましょう。相続登記の申請から法務局の審査が終わるまでに2週間程度かかり、審査が終わったタイミングで返却されます。

「書類の原本還付」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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多くの必要書類に有効期限はない

基本的に、添付する必要書類に有効期限はありません。しかし、下記の場合にのみ取得した日付に制限が設けられています。

このように、取得時期が決まっている書類もあるため注意しましょう。

代理人に依頼するときは委任状の提出をしなければならない

相続登記の手続きは、ケースによって必要書類が異なり、煩雑になりやすいです。専門知識も必要なため、専門家に依頼する方も少なくありません。

もし、専門家などの代理人に手続きを依頼する場合、委任状が必要です。専門家に依頼する際は、専門家が作成してくれるため、新しく不動産を取得する方は署名・押印するだけで問題ありません。

委任状に署名・押印するだけで必要書類の取得から作成、申請手続きをすべてお願いできます。専門知識に自信のない方や、必要書類を取得するために平日の日中動けない方は、積極的に専門家を頼りましょう。

「相続登記の委任状」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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相続登記の必要書類で不安があるときは専門家に相談しよう

相続登記の必要書類はケースによって異なるため、すべて揃えられているか不安になる方は少なくありません。名義変更する方と亡くなった方との関係性や法定相続人の数によっても必要書類の種類や数が変わるため、自分の相続のケースではどの書類が必要なのかを判断することは難しいでしょう。

もし、不安を抱えているのであれば、一度相続にくわしい専門家に相談することをおすすめします。あなたのケースに合わせた必要書類を提示してくれるため、安心して進められます。

もちろん、相続登記に必要な書類の作成や収集をすべてお任せすることも可能です。仕事や家事、育児などでなかなか手続きが進められない方は、ぜひ専門家に頼ることも検討しましょう。