相続によって「不動産に抵当権が設定されている事実が発覚した」という状況は珍しくありません。本記事では、相続財産のなかに抵当権付き不動産が含まれているときの対応方法や注意点について詳しく解説します。
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抵当権とは
抵当権とは、住宅ローンや事業資金の借入れをする際に、金融機関や保証会社などが債務者に対して土地や建物を担保にし、債務者が借入金を返済できなくなった際に担保となっている土地や建物を競売にかけられる権利です。返済できなくなった債務残高は、売却代金から弁済することとなります。
住宅ローンなどを完済すると、抹消する手続きを行えば抵当権の抹消が可能です。しかし、抹消しないままだと登記簿上では抵当権が設定されたままとなり、不動産を売却・活用する際に支障が出る可能性があります。
被相続人が住宅ローンなどの借入れをするときに抵当権を設置していた場合や、住宅ローンなどの完済後に抹消手続きを行なっていない場合に、抵当権が設定された不動産が相続の対象となる可能性があります。
相続した不動産に抵当権が設定されているか確認する方法
抵当権の確認方法は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することです。
登記簿謄本は表題部と権利部の2部で構成されており、表題部には不動産や所有者の情報が書かれています。権利部には、抵当権者や債権額、設定された日付、順位を確認することが可能です。
ただし、抵当権設定の記載があったとしても、すでに被相続人によって抹消されている場合もあります。抵当権設定に関する記載事項に下線がある場合、抵当権は抹消されています。
同じ欄の下部に抵当権抹消に関して記載されているため、よく内容を確認しましょう。
また、債務額の欄に書かれている金額は、抵当権設定当時のものです。書かれている金額の債務をそのまま相続するわけではなく、完済している可能性も十分に考えられます。そのため、相続発生時における債務額とは異なる点に注意しましょう。
相続発生時点での債務額は、債権者に確認をしなければなりません。利権部に記載されている「抵当権者」が債務者にあたるため、問い合わせましょう。
抵当権が設定されている不動産を相続した場合は放置しない
相続した不動産に抵当権が設定されている場合、放置しないようにしましょう。
完済されていれば問題ありませんが、債務残高があるのであれば相続人が債務を引き継ぐこととなります。最悪の場合、家や土地を競売にかけられても文句を言えません。
もし、すでに完済している場合や、相続人が弁済して債務残高がなくなった場合は、抵当権の抹消登記をする必要があります。なぜなら、抵当権が設定された状態では売却することができず、金融機関から融資を受けることが困難になるからです。
このように、債務残高の有無にかかわらず、抵当権が設定されている不動産を相続したときは適切に対応しなければなりません。次の章で、抵当権付き不動産を相続した際の対応方法を詳しく確認しましょう。
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抵当権付き不動産を相続した際の対応方法
相続財産のなかに、抵当権付き不動産が含まれていたときの対応方法を解説していきます。
相続放棄・限定承認
抵当権を担保する残務額が大きい場合、相続放棄や限定承認を検討しましょう。
相続放棄とは、すべての遺産を放棄する相続方法です。相続放棄をすると、債務だけでなく、預貯金や不動産などの資産も相続する権利を失います。
一方、限定承認とは、プラスの財産を上限としてマイナスの財産を引き継ぐ相続方法です。相続によって、相続人が経済的負担を負うことはありません。
相続放棄や限定承認をする場合、家庭裁判所で手続きをする必要があります。手続きができる期間は、自身に相続が発生したことを知ってから3か月以内です。
3か月以上経過すると、相続放棄や限定承認の手続きができなくなる可能性が高まります。
「相続放棄」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産を売却して弁済
抵当権を設定している不動産の売却価格が、住宅ローンなどの債務残高を上回る状態をアンダーローンと呼びます。
アンダーローンの場合であれば、不動産を売却して弁済するという選択肢もあります。
不動産の売却額は、不動産仲介会社に査定してもらえば概算を知ることが可能です。住宅ローンなどの残務高と不動産の売却額を比較して、売却すべきかどうか判断することをおすすめします。
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抵当権付き不動産の相続において知っておきたいこと・注意点
抵当権付きの不動産が相続財産のなかに含まれている場合に、知っておきたいことを解説します。
相続放棄する場合は3か月以内
相続放棄を検討している場合は、手続きできる期限が短いため注意しましょう。
相続放棄や限定承認の手続きの期限は、自身に相続が発生したと知ってから3か月以内です。被相続人が亡くなった日から起算することが多く、早々に対応しなければなりません。
相続放棄の手続きは家庭裁判所で行わなければならず、必要書類の作成や収集に1か月程度かかります。そのため、早めに検討を進めるようにしましょう。
被相続人が事業をしていた場合はよく確認する
被相続人が事業を行っていた場合、一般の方と比べて融資を受けるために抵当権を設定していた可能性があります。
抵当権付きの不動産だけでなく、他の債務もよく調べておく必要があります。開業資金や事業継続のために、家族に相談せず融資を受けていた可能性も否定できません。
相続する場合は債務を前提にした遺産分割協議を行う
抵当権の債務残高がある場合、相続するのであれば債務を前提とした遺産分割協議を行いましょう。
なぜなら、債務残高の額と不動産の価値を比較すると、法定相続分に合わない額の債務を一部の相続人が負担しなければならない場合があるからです。
また、法定相続分とは異なる債務の相続をする場合、債権者である金融機関の承諾が必要となる場合があります。遺産分割協議とあわせて、債権者への相談も進めましょう。
戸建ての場合は土地と建物両方に抵当権が設定されている場合もある
土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されている場合もあります。このとき、共同担保目録という書類を取得すれば、抵当権の詳細が確認できます。
共同担保目録とは、1つの債権の担保として複数の不動産に設定されている抵当権を一覧で見られる登記事項です。法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する際に、申請書に「共同担保目録が必要」と記載すれば共同担保目録を取得できます。
抵当権が設定されている不動産があれば債務の確認を急ごう
相続財産のなかに抵当権が設定されている不動産を見つけたら、急いで債務の確認を行いましょう。なぜなら、被相続人の死亡から3か月以内に相続放棄すべきかどうかの判断をして、手続きを終えなければならないからです。
手続きにおいて不安や疑問があるのなら、早めに相続に詳しい専門家に相談するようにしましょう。
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