住宅ローンを完済した際には抵当権の抹消登記をする必要があります。抵当権抹消登記は、所有権移転登記などのように取引が絡むものではありませんので、専門家を通すことなく自分でも登記手続きすることが可能です。この記事では、抵当権抹消登記手続きの流れや必要な書類、必要な費用、その他よくある質問について解説していきます。
目次
抵当権抹消登記手続きについての基礎知識
まずは、抵当権抹消登記手続きとはそもそもどのようなものか、抵当権抹消登記手続きを行う理由やタイミングなどを解説します。
抵当権抹消登記手続きとは
抵当権抹消登記手続きとは、不動産を担保として借りていた金銭等を返済したことを理由として、不動産に設定されている抵当権を抹消することを言います。抵当権抹消登記手続をするタイミングは人それぞれですが、住宅ローンを完済したタイミングが一般的でしょう。
抵当権とは
住宅ローンなど融資を受ける際に担保として対象の不動産に設定され、住宅ローンを契約した人（債務者）が住宅ローンを返済できなくなった場合に、住宅ローンの融資元である金融機関（債権者）が行使することができる権利のことをいいます。
抵当権の設定がない場合、債権者である金融機関は債務者による貸付金の返済が滞った場合のリスクを抱えることになりますが、債務者による住宅ローンの返済が止まってしまっても、抵当権を行使すれば、債権者側は債務者のもつ物件を差し押さえ、競売に掛けることにより貸付金を回収することが可能です。
抵当権の抹消手続きが必要な理由
そもそも、なぜ抵当権抹消登記手続きについて自分で情報収集をする必要があるのでしょうか。住宅ローンを払い終われば当然抵当権自体はなくなるのですが、お金を借りているまたは借りていた金融機関が自動的に不動産登記簿謄本から消してくれるわけではありません。
そのため、司法書士や弁護士といった専門家に依頼する、もしくは自分で抵当権抹消登記手続きを進める必要があるのです。
抵当権の抹消手続きが必要な場面って？
実際に抵当権の抹消登記手続きを行う必要があるケースには、次の3つがあります。
住宅ローンを完済したタイミング
まずは、住宅ローンを完済したタイミングです。
住宅ローンを完済しても、あなたの家に設定された抵当権設定登記は自動的にはなくなりません。抵当権設定登記が残っているということは、つまり金融機関がお金を貸す代わりにあなたの家を人質にとっているような外観が残っているようなものです。
住宅ローンを完済したタイミングで、あなたの家を完全にあなたのものにしましょう。
不動産売買のタイミング
不動産の売却が必要になった際にも必要です。
売却しようと思っている不動産の住宅ローン返済が終わっていて、抵当権が効力を失っていたとしても、抵当権抹消登記の手続きを終えていなければ売却することはできません。
購入する側としては、登記が抹消されていなければ本当にローンが完済されているかどうかわかりませんし、購入する側が住宅ローンを利用して購入しようと考えている場合は新たに抵当権設定登記がなされることになるからです。
相続が発生するタイミング
3つめは、自分の子どもなどに不動産を相続させるときも、抵当権抹消登記の手続きが必要です。抵当権が残っている間は、相続人は、事実上、物件を売却したり新しくローンを組んだりすることができません。さらに、相続人が複数人となるケースや相続した人が亡くなってさらに相続が発生するようなケースになると、抵当権抹消登記の手続きはどんどん複雑になっていってしまいます。
たとえば、相続までに住宅ローンを完済していたにもかかわらず抵当権抹消登記手続きをしていなければ、相続人は遺産相続の手続きなどでただでさえ大変な状況のなか、抵当権設定登記の元となった債務の有無の確認や抵当権抹消登記の手続きも一緒にしないといけなくなりとても面倒です。
抵当権の抹消登記手続きが行われないとどうなる？
しかし、抵当権の抹消登記手続きは、本当に必要なのでしょうか？
住宅ローンを完済していたとしても、抵当権の抹消登記手続きがなされていなければローンの審査は通りにくくなります。「登記の流用」と金融機関に判断されてしまう恐れがあるからです。
なお抵当権には順位があり、共同担保や事業融資では第2位以下の抵当権を設定することもありますが、不要な抵当権設定登記は事前に抹消登記手続きをしておきましょう。
抵当権の抹消登記手続きを行うタイミングはいつ？
実は、抵当権には抹消登記手続きの期限がありません。
しかし基本的には、住宅ローンが完済したときに抵当権抹消登記手続きをしておくことをおすすめします。
抵当権の抹消登記手続きは自分で出来る？
抵当権の抹消手続きをしようとしている方の中には「自分でできる手続きなのかどうか知りたい」という方も多いのではないかと思います。この手続きが自分でできるものなのか、一般的なやり方はどのようなものがあるのでしょうか。
抵当権の抹消登記手続きは自分でも可能
そもそも不動産の抵当権抹消登記手続きは自分自身で行う事が可能なのでしょうか？
結論からお話しすると、抵当権の抹消登記手続きは自分で行うことが可能です。一般的には司法書士などのプロに依頼する事が多いですが、抵当権抹消登記手続きは、所有権移転登記などのように取引が絡むものではありませんので、プロに依頼しなくてはいけないというルールはありません。
ただし、プロに依頼せずに自分で手続きをするとなると、書類の作成や資料集めなどをすべて自分自身で行わなければならず、いくらか負担に感じるでしょう。
住宅ローンを完済したらすぐに行いたい抵当権の抹消登記手続きですが、自分で進めることで余計に手間と時間がかかったり、トラブルに発展してしまう可能性もゼロではありません。自分で手続きを行う際は注意が必要です。
司法書士や弁護士に依頼する方法が一般的
前述した通り、一般的にほとんどの人は、不動産の名義変更のプロである「司法書士」に依頼します。
司法書士とは、主に登記申請の代理、法務局等に提出する書類の作成・提出などを主な業務とする国家資格です。不動産登記の処理はまさに司法書士が得意とする分野です。
司法書士による不動産登記の手続は基本的に不動産が国内のどこであっても対応することができます。遠方にある土地の名義変更を依頼するとき、現地の司法書士に依頼した方がよいのではないかと思うこともあるかもしれませんが、あまり関係ありません。そのため、自分が今住んでいる近所に事務所を構える司法書士に依頼すれば十分です（現地調査を要する場合倍でなければコスト的にもほとんど変わりはありません。）
自分で行う方法のメリット、デメリット
抵当権抹消登記手続きを自分で行う場合、司法書士への依頼費用が必要ありません。しかし、抹消登記手続き完了まで自分で行わなければいけないため、時間や手間はかかります。自分の手続きミスで余計な手戻りやトラブルを招くかもしれません。
節約の観点だけでなく、手間や時間、リスクについて検討したうえで手続きを自分でおこなうか司法書士に依頼しましょう。
自分で手続きする場合は法務局かオンライン
抵当権抹消登記手続きは、先述した通り手間や時間がかかりますが、自分でおこなうことができます。その場合は、法務局かオンラインでできるでしょう。抹消登記手続きは、対象の不動産を管轄する法務局に必要書類を提出することで完了させることができます。
全国に約500か所存在する法務局、地方法務局、支局、出張所の対応する管轄の法務局で行うことができます。窓口に直接もって行くのはもちろん、郵送でも手続きは可能です。
他にもオンラインでも行うことができます。
登記ねっとという申請用総合ソフトを使って、手数料も安く、平日の21時まで請求することが可能です。少々手続きは複雑ですが動画での操作方法の説明もあり、忙しい方はチャレンジしてみるのも良いでしょう。
抵当権抹消登記手続きに必要な費用は3種類
抵当権抹消登記手続きに必要な費用は以下の3種類あります。
- 登録免許税
- 登記情報費用
- 司法書士への報酬
登録免許税
抵当権抹消登記を申請するときにかかる税金のことです。かかる費用は不動産1件につき1000円と定められています。
土地と建物は分けて考えられるため、戸建て住宅の場合は土地と建物それぞれに掛かります。また、土地が複数に分けられている（分筆）場合はそれぞれに登録免許税がかかります。
登記情報費用
手続きの前後で登記情報を確認するためにかかる費用のことです。
司法書士を始めとした登記手続の専門家は、登記手続前及び登記手続後に不動産の登記内容を確認します。具体的には、事前に、抵当権設定登記が存在しているかを確認し、事後に、抵当権抹消登記手続きがなされているかを確認します。
その確認の際に、登記情報等を取得することになるので、少なくとも、２通分の登記情報等の費用がかかってきます。いずれの場合も場所によって費用の目安が変わります。
登記事項証明書についても直接窓口で手続きする際は600円、オンライン請求では500円、最寄の登記所や法務局証明サービスセンター受け取りは480円と費用がわずかに変わります。安く抑えたい場合は最寄りの登記所や法務局証明サービスセンター受け取りを検討すると良いでしょう。オンラインの登記情報提供サービスでは、334円です。
司法書士への報酬
その他、小さな金額ですが、近くの法務局へ書類を郵送する場合や法務局に直接赴く場合にかかる費用もかかることを覚えておきましょう。
不動産の抵当権抹消登記手続きの流れ
では、実際に抵当権抹消登記手続きをする場合、どのような流れで進んでいくのでしょうか。
- 法務局へ手続き申請の相談
- 金融機関から書類を受け取る
- 提出書類の準備
- 抵当権抹消登記申請書類の作成
- 法務局へ書類を提出
- 申請の完了
まずは法務局に相談するところからです。ただし、自分で抵当権抹消登記手続きをする場合以外は、特に、法務局への相談は必要ないと思われます。金融機関から書類を受け取ったら、提出書類の準備をしましょう。合わせて抹消登記申請書類も作成する必要もあります。
作成した書類を法務局に提出したら、抵当権抹消登記手続きはほぼ完了です。あとは法務局が登記簿の内容を変更してくれます。
住宅ローンを完済したタイミングで不動産の売却を検討しているのなら、書類の取得と合わせて査定も行いましょう。不動産の売却を検討する際、まず必要な情報は不動産の名義は誰か・不動産がいくらで売れるか・不動産の面積です。
不動産の面積や名義人は書類で調べることができますが、不動産の価格がいくらになるのかは売却相場に最も近い不動産会社の査定でなくては分かりません。
しかし、不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定結果が異なるのが事実。そこで、より正確に査定額を知るために3社以上に査定を依頼し、査定結果を見比べましょう。
不動産の抵当権抹消登記手続きで準備すべき書類
抵当権抹消登記手続きを自分で行う場合、もっとも手間と時間がかかるのが、申請に伴う必要書類の作成でしょう。手続きに必要な書類は以下の5種類です。
- 登記申請書
- 弁済証書
- 登記済証または登記識別情報
- 登記事項証明書
- 委任状
どれも不動産登記を申請するために必要な書類です。様々な登記申請があるなかで「抵当権抹消登記」専用の登記申請書を使用する必要があります。登記申請の方法には書面申請とオンライン申請の2種類がありますが、いずれの場合も同じフォーマットの書類を使用します。
書類の記入というものはいつも面倒なものです。以下で、登記申請書の記入方法を説明します。
登記の目的
登記の目的欄には「抵当権抹消登記」と記載します。
原因
原因欄には完済した日付を記入します。住宅ローンを返済の途中で完済したときは、繰上げ返済時の計算書に完済日が記入されています。また、最後まで返済を進めた場合は最後の返済日が完済日となります。完済日を確認したら、原因欄に「平成○○年○月○日 弁済」と記載しましょう。
抹消すべき登記
抹消すべき登記欄には、登記した日付と番号を記入します。この情報は金融機関と取り交わした抵当権設定契約証書に書かれているので、日付と番号を確認したら、抹消すべき登記欄に「平成○○年○月○日受付第○○号」と記載します。
権利者
権利者欄には、抵当権設定契約証書の債務者に描かれている通りの情報、つまりあなたの情報を書きます。所有する不動産に関して共有持分者がいる場合には、共有持分者の名前も書きます。
義務者
義務者欄には、ローンを貸した金融機関の代表者の情報を記入します。代表者名のほか、金融機関の本店がある住所と金融機関名も必要です。
添付書類
添付書類の欄には抵当権抹消登記手続きに際して添付する書類の一覧を記入します。
申請日の情報
申請日の情報欄には、対象の不動産を管轄する法務局にあてて申請日を記入します。管轄の法務局を確認したら、「令和○○年○月○日 ○○法務局（管轄法務局名） 御中」などと記載しましょう。
申請人兼義務者代理人
申請人権義務者代理人の欄には、金融機関から発行された委任状に記載した申請人の情報を記入します。一般的には、あなたの情報を記載することになります。
登録免許税
登録免許税の欄には、登録免許税として支払う金額を記載します。登録免許税は印紙を貼って納めますが、登記の際は別途収入印紙を台紙に貼ります。印紙は法務局で購入可能なので、法務局で確認してから印紙を貼って記入する流れでもよいでしょう。
不動産の表示
不動産の表示の欄には登記する不動産の情報を記載しますが、ここでは「別紙記載の通り」として「不動産の表示」とタイトルをつけた別紙に不動産情報をまとめることもできます。不動産の情報は、抵当権設定契約証書の裏に書かれている内容をそのまま書き写します。なお、最近では、簡単に作成できて登記の処理情報をPCで随時確認できるQRコード付き申請書も使用する事ができます。
まとめ
抵当権の抹消登記手続きは、住宅ローンが完済されておらず、不動産の売却と同時に抵当権抹消登記手続きをするケースでなければ自分で手続きを進められます。
しかし、手間も時間もかかることから手続きの一切をプロである司法書士に依頼することを検討してもよいでしょう。
司法書士に抵当権抹消登記手続きを依頼することには、以下の3つのメリットがあります。
- 時間や手間がかからない
- 法務局の受付時間の問題を解決できる
- 相続で法的な問題が生じたら解決してもらえる
不動産売買で取引の絡む所有権移転の登記と異なり、抵当権抹消登記手続きはとくに期限もなくリスクも少ないので、ここでご紹介した書類を用意し、手順通りに進めれば問題なく申請を終えられるでしょう。
ただ、不動産の売却代金で一括完済するのと同時に抵当権抹消登記手続きをする場合には、原則的に司法書士へ依頼しなければなりませんし、相続で法的問題が絡むような場合も事実上専門家以外の人が解決するのは難しいため、司法書士に依頼したほうがよいでしょう。
