自分で相続登記の手続きを完了させられないかとお悩みではないでしょうか。結論からいうと、相続登記の手続きは自分でできます。しかし、専門家でない方が自分で準備すると不備が多くて申請が通るのに時間がかかってしまうこともあり、注意すべき点が少なくありません。本記事では、自分で相続登記をするときの流れや費用について解説します。
相続登記とは
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物などの不動産を相続によって取得した際に名義変更を行う手続きです。相続登記をしないままだと所有者は亡くなった方のままとなり、相続人は不動産を売却したり、土地活用したりすることができません。
そもそも登記とは、見ただけで所有者を把握できない土地や建物の所有者情報を登記簿に記載するシステムです。記載された登記簿情報は、第三者からも見れるように公開されています。
相続に限らず、売買や贈与などで所有者が変更になるときには、名義変更の手続きをしなければなりません。この手続きを所有者移転登記と呼びます。
相続登記は所有者移転登記の1種で、相続を理由に行う所有者移転登記の手続きを指します。
令和6年4月1日より相続登記は義務化
令和6年4月1日より、相続によって取得した不動産に関する登記が義務化されました。
相続登記の手続き期限は、相続によって不動産の所有権を取得したことを知ってから3年以内です。遺産分割協議によって不動産の所有権を取得した場合には、遺産分割協議の成立日から3年以内が期限と定められています。
正当な理由なく期限を守らなければ、10万円以下の過料が発生します。
施行日である令和6年4月1日以前に発生した相続に関しても対象です。令和6年4月1日か、相続による所有権の取得を知った日のいずれか遅い日から起算して、3年間の猶予期間が与えられます。
これまで相続登記せずに放置していた不動産に関しても相続登記の義務が発生するため、早めに手続きを完了させましょう。
「相続登記」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
相続登記は自分で行うことができる
相続登記は、自分で手続きを完了させることが可能です。自分で手続きを行うメリットは、専門家へ支払う報酬費が発生しないことです。最低限必要な費用だけで手続きを完了させられます。
しかし、膨大な量の必要書類を集めたり、申請書を作成するには時間と労力がかかります。さまざまな市区町村役場を回ったり、申請書の書き方を調べたりしなければならず、時間的に余裕のある方でなければ完了までに相当な時間がかかるでしょう。
また、登記すべき不動産を見逃してしまい、登記漏れが起きるリスクもあります。売却や建て替えの際にトラブルを招く原因となるため、注意が必要です。
手続きする本人の状況によっては専門家に依頼する方が賢明な場合もあるため、慎重に判断しましょう。
相続登記を自分で行う流れ
相続登記を自分で行う際、以下の6つのステップで手続きを進めていきます。
- 相続する不動産を特定する
- 相続人を確定させる
- 遺産分割協議を行う
- 必要書類を収集する
- 登記申請書を作成する
- 管轄法務局で申請をする
具体的な内容を確認しましょう。
1.相続する不動産を特定する
まず、相続する不動産を特定しましょう。
固定資産税の納税通知書に含まれる固定資産税課税明細書を見れば、亡くなった方が所有していた不動産を把握できます。
自宅に固定資産税課税明細書が見つからない場合、市区町村役場で不動産の名寄帳を請求して確認しましょう。名寄帳を見れば、その市区町村で所有していた不動産を一覧で確認できます。
また、令和8年4月までに所有不動産記録証明制度が開始される予定です。所有不動産記録証明制度を使えば、住所と名前を使って日本全国に所有している不動産を検索・証明できるようになります。
市区町村をまたいで複数の不動産を所有している場合に、役立つようになるでしょう。
2.相続人を確定させる
つづいて、相続人を確定させましょう。相続登記をする際、相続人全員の戸籍謄本を提出しなければなりません。
相続人を確定させるには、市区町村役場の戸籍謄本を収集します。亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を揃えて、相続人に該当する人を洗い出していきます。
3.遺産分割協議を行う
遺言書がない場合や、法定相続分通りに遺産分割しない場合、遺産分割協議を行って遺産の分け方を決める必要があります。遺産分割協議で決まった内容は遺産分割協議書に記載します。
遺産分割協議書に様式やフォーマットはありません。どの相続財産を誰が相続するかがわかるように記載し、相続人全員の署名と実印を押印します。
4.必要書類を収集する
相続登記では、以下の書類を提出する必要があります。
| 書類名 | 必要性 |
|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式 | 必須 |
| 被相続人の住民票除票 | 必須 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 必須 |
| 土地・不動産を相続する人の住民票 | 必須 |
| 遺言書 | 遺されていた場合のみ |
| 遺産分割協議書＋相続人全員の印鑑証明書 | 遺言書がない場合のみ |
| 相続関係説明図 | 戸籍謄本の原本を返却してもらいたいとき |
| 不動産の評価証明書（固定資産評価証明書） | 必須 |
遺言書があれば遺言書を提出します。遺言書がなかったり、法定相続分通りに遺産分割しない場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書の提出が必要です。
5.登記申請書を作成する
つづいて、登記申請書を作成しましょう。登記申請書には様式が定められており、法務局のホームページからダウンロードできます。記載例も確認できるため、確認しながら作成していきましょう。
登記申請書は、遺産分割の方法によって様式が異なります。当てはまる遺産分割方法に合わせて、以下のなかから様式を選びましょう。
＜所有権移転登記申請書（相続・公正証書遺言）＞
＜所有権移転登記申請書（相続・自筆証書遺言）＞
＜所有権移転登記申請書（相続・法定相続）＞
＜所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）＞
どの様式を使うべきかわからない場合や、書き方について悩む場合は、法務局に相談しましょう。
6.管轄法務局で申請をする
登記申請書の作成や必要書類の準備が整ったら、管轄法務局で登記申請をしましょう。
管轄法務局とは、相続した不動産を管轄する法務局のことです。被相続人や相続人のお住まいには紐づかないため、注意しましょう。
管轄法務局は、法務局のホームページから確認できます。
申請の方法は、以下の3つです。
- 窓口
- 郵送
- オンライン
登記申請書や必要書類に不備がなければ、申請後1週間ほどで登記完了証と登記識別情報通知書が交付されます。
何かしらの不備があれば法務局から連絡が入るため、指示に従って再度審査を受けましょう。
相続登記を自分で行う際の費用
相続登記を自分で行う際には、2種類の費用がかかります。
- 必要書類の取得費用
- 登録免許税
それぞれどれほどの費用が発生するのか、具体的に確認しましょう。
必要書類の取得費用
必要書類の取得にかかる費用は、総額3000円ほどです。戸籍謄本や住民票を市区町村役場で発行するには、それぞれ以下の費用がかかります。
| 書類名 | 取得費用 |
|---|---|
| 戸籍謄本 | 450〜750円/1通あたり |
| 住民票・住民票除票 | 200〜300円/1通あたり |
| 印鑑証明書 | 200〜300円/1通あたり |
| 固定資産評価証明書 | 300〜400円 |
相続人の数が多いと取得しなければならない書類の数が増え、その分取得費用も増えることに注意しましょう。
登録免許税
登記申請をするとき、登録免許税を納付しなければなりません。登録免許税の額は、登記対象である不動産の評価額によって変動します。
登録免許税の額を算出するには、以下の通り計算しましょう。
課税標準額×0.4%の100円未満を切り捨て
課税標準額は、相続人が相続するすべての固定資産税評価額を合算して1000円未満を切り捨てた額です。
固定資産税評価額は市区町村役場から通知される固定資産課税明細書に「価格」または「評価額」として記載されているため、被相続人の家を探してみましょう。
課税明細書がない場合は、市区町村役場で固定資産課税台帳の閲覧や固定資産評価証明書の取得をして確認できます。
評価額100万円以下の土地なら受けられる免税措置
評価額100万円以下の土地の場合、以下の条件を満たせば登録免許税の免税措置が受けられます。
- 令和7年3月31日までに登記申請を行うこと
- 登記申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載すること
記載例が法務局のホームページに掲載されているため、ぜひ参考にしてください。
申請書の記載例：ダウンロード
当てはまる場合は、免税措置を積極的に活用しましょう。
相続登記を自分で行うときのポイント
最後に、相続登記を自分で行うときに知っておきたい3つのポイントをご紹介します。
- 平日の昼間の時間を確保しなければならない
- ミスなく申請が通るケースは珍しい
- 専門家に依頼することも視野に入れよう
詳しく確認しましょう。
平日の昼間の時間を確保しなければならない
相続登記の申請に必要な戸籍謄本や住民票を取得するためには、市区町村役場に行く必要があります。市区町村役場の窓口は原則平日の昼間しか開いていません。
相続人が複数人いたり、法務局に相談へ行ったりするのであれば、複数の公的施設に赴く必要があります。平日の昼間にしか受け付けてもらえないため、複数日数の平日を空けておくと安心です。
また、申請後に書類の不備が見つかったときの法務局からの連絡は、平日に入ります。連絡にすばやく対応できないと、登記が却下される可能性もあるため注意しましょう。
ミスなく申請が通るケースは珍しい
正直なところ、専門家でない方が自分でミスなく登記申請を通すことは、簡単ではありません。そのため、書類不足や申請書の不備で何度か法務局に呼び出される可能性もあることを覚悟しておきましょう。
お住まいから遠方の法務局で申請をする場合、何度も足を運ぶこととなり労力がかかります。郵送で対応できる場合もありますが、直接書類を見ないと修正内容が理解できないこともあります。
申請前に最寄りの法務局で確認し、できるだけ不備がない状態で申請しましょう。
専門家に依頼することも視野に入れよう
平日の昼間に時間を確保できない方や、何度も法務局へ足を運ぶことが難しい方は、無理せず司法書士に依頼することも検討しましょう。
とくに以下のような場合には、申請が通るまでに膨大な時間と労力がかかる可能性があります。
- 相続人が多い
- 相続人のなかに疎遠な人や仲の悪い人がいる
- 相続する不動産が多い
- 相続する不動産が遠方にある
- 数次相続・代襲相続がある
司法書士であれば、土地の調査から書類作成、必要書類の収集、代理申請までのすべてをお任せできます。自分で手続きをすると大変だと感じる方は、一度相談しましょう。
相続登記は自分でできるが時間と労力がかかる
相続登記は、解説した通り必要書類を集めて、登記申請書を作成すれば自分で手続きできます。しかし、必要書類の数が多いうえに、知識のない状態で登記申請書を作成すると、膨大な時間と労力がかかってしまいます。
もし、時間に余裕のない方は、司法書士へ相談しましょう。司法書士に依頼すれば、すべての作業をお願いできます。もちろん費用はかかりますが、心配ごとは減ります。
いきなり依頼することに抵抗がある方は、無料相談をしてみてはいかがでしょうか。予算と相談しながら、部分的に依頼することも可能です。
無料相談を活用して、自分すべきか、専門家にお願いすべきか判断しましょう。
