相続登記義務化とは？わかりやすく概要から手続きや費用まで解説します

令和6年4月1日より相続登記の義務化がスタートしました。義務化に伴ってさまざまな制度が新設・改正されたため、これから不動産を相続する方や相続した不動産を放置している方は、リスク回避のために把握しておいた方がよいでしょう。本記事では、相続登記の義務化の目的や申請期限について解説します。相続登記をしないリスクや相続登記できない場合に活用できる制度についてもご紹介するため、参考にしてください。

相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産を相続するときに必要な不動産の名義変更手続きのことをいいます。土地や建物の不動産は法務省の登記簿で管理されており、それをもとにデータベース化されています。

不動産登記の手続きをしないままだと、所有者は亡くなった方のままとなり、相続する権利があったとしても所有の事実を証明できません。つまり、売却や不動産活用、担保に入れることを検討していたとしても、所有者であることを証明できないままです。

このようなトラブルを回避するためにも相続登記をしなければなりません。

相続登記は不動産登記と違うの？

相続登記と不動産登記の違いは、登記内容にあります。2つとも、特定の不動産における権利関係について登録を行うための手続きであることに違いはありません。

相続登記では、亡くなった方の財産を相続する人が相続によって所有権が移転することを記録するための手続きです。通常、人が亡くなると、その方の遺産は自動的に法定相続人へ所有権が移転します。

しかし、正式な手続きを行わなければ、誰がどれほどの割合で不動産を所有するのかが明確になりません。遺言書や遺産分割協議などによって決められた遺産の分け方にもとづいて、財産がそれぞれに取得されます。相続登記ではどのように遺産分割を証明したかを明確にしたうえで、法的に相続人が不動産の所有者であると記録されます。

一方、不動産登記では、売買や贈与などの原因によって所有権やほかの権利関係について登録するための手続きです。そのため、売買契約書や贈与契約書などの内容にもとづいて、所有者の変更が行われます。所有者移転だけでなく、抵当権の設定・抹消や住所変更、氏名変更などの記録も不動産登記に含まれます。

相続登記の義務化の目的とは？

現在、遺産に不動産が含まれている場合、かならず相続登記をしなければなりません。近年相続登記の義務化が始まったばかりのため、詳しく知らない方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、相続登記の義務化についてのポイントについて詳しく解説します。

なぜ義務化されるのか？

相続登記が義務化された目的は、所有者不明土地を増加させないためです。所有者不明土地とは不動産登記簿によって所有者が判明しない、もしくは判明しても連絡がつかない土地を指します。

相続発生後に相続登記を行わないまま何度も相続が繰り返されると、誰が所有している土地なのかがわからなくなってしまい、所有者不明土地が生まれてしまいます。

資産価値の高い土地では、相続登記されるケースがほとんどです。しかし、価値の低いと考えられている土地や田畑、山林などは相続登記をせずに放置されていることがあります。事実、平成28年に国土交通省が行った調査では、所有者不明土地の割合は日本全土の約20％を占めていることがわかりました。

所有者不明土地が増えると公共事業や民間取引のできない土地が増え、街に空き地が増えてしまいます。空き地が増えると、景観の劣化や治安の悪化、衛生環境の悪化などさまざまなリスクを抱えてしまい、悪循環が生まれます。

これらの悪循環を止めるためにも、後述の理由が後押しとなり、相続登記の義務化がスタートしました。

参照：所有者不明土地を取り巻く状況と課題について｜国土交通省

義務化の契機になったのは東日本大震災

実は、平成23年3月11日に起きた東日本大震災が相続登記の義務化の契機となった経緯があります。

東日本大震災では、津波によって多くの建物やインフラが壊滅的となりました。被災地の復興をしようとしても、多くの所有者不明土地によって土地利用の承諾を得られずにいました。これが復興に大きな遅れを生じさせた原因の1つといわれています。

土地所有者や相続人の捜索が難しく、土地利用の妨げになっている課題は元来よりありました。長年の課題が東日本大震災の被災地において表面化し、復興を遅らせる要因になったことで相続登記の義務化という大きな制度改正につながったのです。

いつから義務化されたのか？

相続登記は、令和6年4月1日より義務化されました。令和6年4月1日以降に発生した相続によって不動産を取得した相続人は、相続登記の申請を行わなければなりません。

なお、過去に発生した相続についても義務化の対象です。過去に相続した不動産の相続登記が済んでいない場合は、早急に対応するようにしましょう。

相続登記義務化の期限は？

相続登記の義務化に伴い、不動産を取得した相続人は相続登記の申請をする必要があります。そして相続登記の期限は、大別して下記の3つのケースがあります。

それぞれのケースの期限については、これから解説していきます。

相続登記の期限は3年以内とする

令和6年4月1日以降に発生した相続において、不動産を取得した相続人は相続によって不動産を取得した事実を知った日から3年以内に相続登記の申請を行わなければなりません。

例えば、被相続人が亡くなったことを当日に知ったのであれば、被相続人が亡くなった日から3年以内が期限です。一方、下記のケースでは被相続人が亡くなった日と「相続によって不動産を取得した事実を知った日」には乖離が生まれます。

あくまでも、自身に相続が発生して不動産を取得したことを知った日が起算日となるため注意しましょう。

遺産分割協議を行った場合は成立した日から3年以内

遺産分割協議を行って遺産の取り分を決める場合の相続登記の期限は、遺産分割協議が成立した日から3年以内です。遺言書が残されていない場合や、相続分通りに相続しない場合、遺産分割協議を行って「誰がどの財産をどれほど相続するか」を決める必要があります。

遺産分割協議の成立には期限が設けられておらず、相続人同士で合意が取れなければ長期化するケースがあります。このような場合、遺産に含まれる不動産を誰がどれほどの割合で取得するかが決まらないと相続登記できません。

遺産分割協議を行う場合には、期限の起算日が変わるため注意しましょう。

過去の相続分は令和9年3月31日までが期限

相続登記の義務化は、令和6年4月1日以前の相続に対しても遡及して適用されます。遡及とは、過去にさかのぼって法律の効力が発生することです。

令和6年4月1日以前に発生した相続によって不動産を取得していた場合、令和9年3月31日まで猶予期間が設けられています。相続登記を行っていない不動産がある場合、猶予期間内にかならず相続登記の申請を済ませましょう。

相続登記をしなかった場合の罰則とリスクについて

相続登記義務化前のように「相続した不動産を放置しておいても大丈夫」と思っていると、後悔することになりかねません。相続登記をしないまま期限を迎えた場合に、罰則とリスクがあります。

ここでは、下記の順番に相続登記をしなかった場合の罰則とリスクについて解説します。

相続登記の義務化における罰則について

正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請を行わなかった場合、ペナルティとして10万円以下の過料が課される恐れがあります。正当な理由として、下記のようなケースが該当します。

長期間相続登記が行われていない土地があると、法定相続人が調査され、そのなかの任意の1人に「長期間相続登記がされていないことの通知（お知らせ）」が送付されるケースもあります。つまり、法務局は相続登記をしたかどうかの把握をしています。

制度改製直後により、どれほどの確立で過料が科されるのかはわかりません。しかし、法務局が調査をすれば簡単に相続登記をしていない事実がわかるため、期限内に済ませましょう。

相続登記をしないまま放置するリスクについて

相続登記をしないまま放置すると、下記のような相続登記義務化に寄る罰則以上のリスクが伴います。

詳しく確認しましょう。

権利関係が複雑になる可能性がある

相続登記をしないまま不動産を放置しているうちに、相続人の誰かが亡くなってしまい次の相続が開始してしまうと権利関係が複雑になってしまいます。

例えば、被相続人の子どもAとBが相続登記をしないままAが亡くなったとしましょう。このとき、Aが相続した被相続人名義の不動産は、Aの法定相続人である子どもに相続権が移ります。

相続登記をしようとしても不動産の名義は被相続人のままのため、BとAの子どもとで遺産分割協議をしなければなりません。Bから見るとAの子どもは甥姪にあたり、疎遠になっている可能性があるでしょう。

このような事態が繰り返されると、被相続人の孫・ひ孫と相続人が増え続けてしまいます。誰にどれほどの権利があるのかがわからなくなり、相続登記の手続きが複雑化します。

なお、過去の相続時に遺産分割協議書を作成していて相続登記の手続きだけができていない状態であれば、遺産分割協議書は有効です。あらためて遺産分割協議をしなくても、その書類を提出して相続登記の手続きを完了させられます。

親族間でトラブルに発展してしまう可能性がある

相続登記が完了していないと所有者が不明確となるため、親族間でトラブルに発展するリスクがあります。

相続登記がされていない不動産は、法定相続人ら全員の共有物として扱われます。なぜなら、遺産を名義変更するまでの間、すべての遺産は相続人全員が相続した共有物だからです。

不動産の所有者の名義が被相続人のままであれば、その不動産は法定相続人ら全員の共有物となります。そのため、誰が管理を行うのか、誰が責任を取るのかで揉める要因になりかねません。

不動産の所有者には不動産を管理・維持する責任が生じます。建築基準法には、下記のような内容が記載れされています。

建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

参考：建築基準法第8条｜e-GOV法令検索

しかし、実際に複数人の相続人で公平に管理・維持していくことは難しく、一部の相続人に負担が偏ってしまうケースもあるでしょう。

例えば、老朽化による倒壊や火災発生が起きた場合、賠償責任を負わなければなりません。実際にトラブルが発生してから責任を押し付けあってしまうと、親族間に大きな亀裂が入ってしまうでしょう。

不動産を売却できない

名義人が被相続人のままの不動産は、売却することができません。なぜなら、相続した事実があったとしても、第三者に対して所有者であることを法的に証明できないからです。利用する人がいなくて売却を検討しているのであれば、早めに相続登記を済ませる必要があります。

また、不動産を担保にしてローンを組む場合や不動産のリノベーションをする場合にも、同様の理由によって相続登記をしなければ契約を交わせないため注意しましょう。

不動産が差し押さえられる可能性がある

借金返済が滞っている相続人がいる場合、不動産が差し押さえられるリスクがあります。債権者は、債務者が相続した持分を差し押さえるための代位登記という手続きができるためです。

相続発生後に相続登記をしないまま放置しているとデータベース上の名義人は被相続人のままですが、実際には法定相続人が法定相続分の持分で共有している状態になります。

例えば、法定相続人が長男と次男の2人だったときに、被相続人と同居していた長男がそのまま実家に住み続けたとしましょう。

しかし、相続登記をしていなければ実家の持分は法定相続分通りの50％ずつです。仮に次男が借金返済をしないまま放置していると、次男の持分である50％を債権者に差し押さえられる恐れがあります。

このような事態を引き起こさないためにも、迅速に相続登記を済ませましょう。

相続登記ができないときに活用できる制度

相続登記の手続きをした方がよいと理解していたとしても、さまざまな事情によって対応できないケースもあるでしょう。ここでは、相続登記ができないときに活用できる制度を2つご紹介します。

すぐに相続登記できない事情がある場合「相続人申告登記」

「遺産分割で合意が取れない」「相続人が複数人にわたり権利が複雑化している」など、すぐに相続登記できない事情がある場合、相続人申告登記を活用しましょう。

相続人申告登記とは、平たくいえば不動産の相続人が自分であると申し出る制度です。相続人申告登記を行うと、不動産の情報に申し出た相続人の氏名・住所などが紐づけられます。

例えば、難題も相続登記していない不動産があり、登記されている所有者はすでに死亡しているケースは珍しくありません。何代にも渡って相続登記されていない場合、相続人が膨れ上がっているため遺産分割が簡単にできないでしょう。

相続人申告登記は、すぐに遺産分割できない事情がある方向けに相続登記の義務化と同時に創設された新しい制度です。相続人申告登記をすれば、相続登記ができなくても過料が科されずに済みます。

ただし、相続人申告登記をしたからといって相続登記をしなくてもよいわけではありません。ペナルティの心配はなくなるものの、権利の複雑化する点や第三者に対する所有者の証明ができない点など、相続登記をしないリスクが常につきまとうこととなります。

「とりあえず相続申告登記をしておこう」と安易に考えず、すみやかな相続登記を目指しましょう。

「相続人申告登記」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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相続したくない土地がある場合「相続土地国庫帰属制度」

「利用もできず固定資産税だけが発生する」「管理・維持が難しい」などの事情から、相続したくない土地がある場合、相続土地国庫帰属制度を活用しましょう。

相続土地国庫帰属制度とは、その名の通り相続した土地を国に返すための制度です。相続や遺贈によって土地を取得したものの、土地の所有が負担に感じる場合があるでしょう。相続土地国庫帰属制度を活用すれば、負担金を納付することで土地を手放して国庫へ帰属させられます。

ただし、相続土地国庫帰属制度を利用するには、下記に当てはまる土地でなければなりません。

土地を手放せば管理・維持の手間がなくなるため、メリットを感じる方は多いでしょう。

なお、土地を相続したくない場合に相続放棄を検討する方もいますが、相続放棄をすると土地以外のすべての遺産を相続する権利を失います。特定の土地だけを手放したい場合には土地国庫帰属制度の活用を検討しましょう。

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相続した不動産の扱いに困っている場合の相談先

相続財産のなかに不動産がある場合、どのように手続きを進めるべきか悩む方も多いでしょう。相続した不動産について困っているときに頼りになる相談先について、ケースごとにご紹介します。

詳しく見ていきましょう。

司法書士がよい場合

相続した不動産の手続きに困っているのであれば、司法書士に相談しましょう。司法書士は、登記や供託に関する手続きのプロです。不動産に関する登記手続きであれば、必要書類の収集から書類作成、代理申請まで任せられます。

司法書士に任せられる具体的な手続き内容は、下記の通りです。

トラブルのない相続手続きであれば、司法書士に相談するとスムーズに手続きを行ってもらえます。

司法書士に依頼した場合の費用感

司法書士に手続きを依頼したときの費用目安は、下記の通りです。

なお、必要書類の取得費用や収入印紙代、審査料など、実費が別途かかる点に注意しましょう。

弁護士がよい場合

相続においてトラブルが発生したり、発生することが予測されたりする場合、相続に精通した弁護士に相談しましょう。例えば、下記のようなケースでは弁護士がサポートしてくれます。

上記のようにほかの相続人と紛争が起きている場合や予測される場合には、弁護士に相談して早期解決を目指しましょう。

弁護士に依頼した場合の費用感

弁護士に相続に関する依頼をしたときの費用は、紛争によって得られる経済利益によって大きく変動します。ここでは、日本弁護士連合会が平成20年度に行ったアンケート結果をもとに、遺産分割請求を依頼したときの費用目安をご紹介します。

参照：市民のための弁護士報酬ガイド｜日本弁護士連合会

なお、必要書類の収集や収入印紙代、弁護士の交通費などの実費が別途かかる点に注意しましょう。

法務局・自治体などの相談コーナー

法務局や自治体などでは、相談コーナーを設けているため活用しましょう。簡単な相談であれば解決できる場合があります。なかには司法書士や弁護士に直接相談できるケースがあり、悩みや困りごとを解決するきっかけにできるでしょう。

ただし、相談コーナーの形式は、セミナー形式や対面で話せる形式などさまざまです。また、相談内容や時間制限も主催者ごとに異なるため、ご自身の相談内容にあわせて相談コーナーを選ぶ必要があります。

相談コーナーはどこにあるの？

相談コーナーは、下記のような場所に設けられています。

ただし、常時相談コーナーを設けているとは限りません。事前予約が必要な場合もあります。あらかじめ相談内容をまとめ、問い合わせたうえで訪問するようにしましょう。

「相続登記の相談先」について、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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相続登記は義務化制度開始以前も対象のため早急な対応が必要

令和6年4月1日より相続登記の義務化が始まっています。制度開始以前に発生した相続に関しても義務化の対象となっているため、放置してしまっている場合には早めに相続登記の申請を終わらせましょう。

相続登記の義務を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。ペナルティだけでなく、相続登記をしないまま放置するリスクは大きいです。期限に関係なく早めに手続きを済ませることをおすすめします。